【东吴财经】苏州商贸业发展报告
发布时间：2017-12-10
【东吴财经导读】透过报告详实的数据和简洁的文字，报告有三大亮点：
亮点之一：苏州城市商圈的大格局正发生深刻的变化。报告披露：单一的古城商圈正在向多极化都巿商圈演变。具有近百年历史的古城商圈虽然仍有魅力，但其幅射能力已经下降，随着新城区及轨道交通的拓展，园区金鸡湖商圈、新区狮山路商圈已初具规模，尤其是园区金鸡湖商圏，商旅文紧密结合，无论规模还是影响力，将成为苏城第一商圈。
亮点之二：购物中心已经取代百货商场成为苏州商业第一大业态。报告披露：经过近几年的发展，苏城目前已拥有购物中心超过40家，营业额稳居各业态的首位。由于购物中心具有现代商业业态的诸多特征，深受消费者尤其是年轻一代消费者的青睐。在已建成的商业项目中，购物中心占比达36.5%，在建商业项目中，购物中心占比更是超过了50%。受此影响，原有的百货商场也纷纷转型升级，进行准购物中心的改造，以提升经营业绩。报告首次披露了苏州购物中心TOP5，对于树立行业新业态标杆，具有积极意义。
亮点之三：对于苏州未来市场竞争格局进行全镜式的展示。报告披露：苏州已建5000平方以上的大中型商业项目达1280万平方，未来几年在建项目500万平方，其中2017年将建成260万平方。这组数字也许是这个报告披露的最重要的信息！这组数字告诉我们：第一，苏州大中型商业项目总体规模已经达到1280万平方。第二，未来还有500万平方在建，也就是有相当于现有建成商业项目面积的40%，还要建设。这是什么概念？市区人民商场主楼约5万平方，可以想像一下，相当于100个人民商场的面积在2-3年内推向市场，将产生什么样的影响？第三，2017年将有260万平方的商业项目建成开业，比2016年112万平方要翻一番，而且都是一些大项目如：苏州中心，东方之门，金鹰等。
以上三大亮点是报告精华所在。透过三大亮点，你将可以预判未来的苏州商贸市场概貌。
这将是最好的市场，也是最坏的市场；要说好，苏州可逛的商场越来越多，市场越来越繁华，商品越来越丰富，购买越来越方便;要说坏，实体商家的生意必将越来越难做，消费者越来越挑剔，倒闭的企业，经营困难的企业也將会持续增多。
这将是多姿多彩的市场，也是腥风血雨的市场。尤其是今明年，随着近400万方容量的商场大举入市，特别是苏州中心，东方之门等商业大鳄入市，苏州市场必将好戏连台，节庆不断;同样，几家欢喜几家愁。对于苏州这样相对饱和的市场，有进必有出，今年入市的商场多、大鳄多，轰轰烈烈地开业，明后年退巿的商家也不会少，将有数以百万方容量的商家退市，断崖式地倒塌，很残忍，很惨烈！然而，市场不相信眼泪。
这将是充满机遇的市场，也是富有挑战的市场。市场在变，消费者也在变。报告披露，80后，90后已成为苏州消费市场的主力，他们拥抱互联网，崇尚品质，崇尚颜值，崇尚时尚，崇尚个性，不按常规出牌，对于这样的市场主力，你研究透了吗？准备好了吗？
报告再次向市场提出警示：今明年商场入市过多了！供求关系严重失衡了！希望引起政府、市场和商家应有的反应和警惕。同时，并不乐观地预计，违背市场规律是要受到惩罚的，市场的报复很快就会到来！
报告依据苏州商贸经济发展状况、商业市场及消费者大数据统计分析，预判苏州商业发展趋势 ！
苏州商贸经济发展总体情况
2016年苏州市社会消费品零售总额达到4937亿，自2011年以来年均增长11.8%，持续健康增长，增速有所放缓。苏州商贸业增加值占全市GDP比重达16.2%，税收贡献为9.8%，行业对全市经济和社会发展起到重要的支撑作用。
苏州居民消费支出结构分析
从消费支出结构来看，苏州居住消费支出大幅上升，交通通信消费支出略有上升，食品烟酒消费支出大幅下降，居住相关消费支出大幅上升的主要原因是房地产业的发展和房价的高速增长带动了房屋装修支出、租房支出、物业管理费用的较快增长，抑制了其它消费需求的产生。
苏州区域消费分析
从消费区域分布来看，姑苏区商贸业仍然具有较强的辐射效应，但占比逐年下降，吴中区、相城区、吴江区的社零占比低于人口占比，其他区域社零占比和人口占比相当。
周边城市比较
苏州和周边杭州、南京等城市相比，苏州人口多、人均收入高，但是社零总额低于杭州、南京等城市。原因主要有3个：一是市区消费占比少，消费外流；二是城市政治区位低，集团消费少；三是人均支出少。
重点商业载体分布及历年发展
报告采集了295个已开业和60多个即将开业的商业项目数据，主要是大市范围内体量5000方以上、以持有型为主，经营状况较好的重点项目，调研子数据包括项目体量、营收、租金、客流等。
分区域商业载体规模
统计的商业项目总体量达1280万方，其中工业园区总体量最大，达320万方，其次为姑苏区、昆山市、吴中区、高新区。2016年，全市新增商业体量达112万方，高新区最多，达47.2万方。
分类型商业载体规模
从商业调查项目的类型来看，购物中心居多，面积占比达36.35%，其次为社区商业、商业街区等。2016年新开业项目购物中心体量最大，新增体量达56.6万方。
2016年开业商业项目
2016年新开项目，以购物中心、社区商业为主，购物中心体量4-10万，社区商业1-3万方为主。
2017年及未来开业商业项目
2017年及今后几年开业确定的重点项目达60多个，总体量超过500万方，其中2017拟开业的项目体量约为260万方，2018年拟开业的项目约130万方。60多个项目中购物中心的体量超过总体量的一半，工业园区、昆山市、常熟市排在未来开业项目总体量的前三位。
2015-16年重点商业体经营状况对比
2016年苏州市重点商业项目总业绩同比增加60多亿，工业园区绝对值增加最多，超过20亿，永旺梦乐城园区店、诚品、久光等新开项目贡献较大，山姆会员店、奕欧来等重点项目也保持较高增长。
2016年购物中心经营情况
31家重点购物中心项目的总营收达162.77亿元，单个项目平均营收5.25亿，同比增长6.4%，营收在10亿元以上项目有2个，5到10亿的11个。
2016年百货经营情况
32家重点百货项目的总营收达127.58亿元，单个项目平均营收5.09亿，同比下降5.7%，营收在10亿元以上项目有5个，5到10亿的4个。
2016年大卖场经营情况
应用66家重点大卖场项目的总营收达147.29亿元，单个项目平均营收2.20亿，同比下降2.2%，营收在10亿元以上项目有1个，5到10亿的6个。图比特模型以购物中心载体、客流、营收、业态、租金数据为基础，对苏州市开业超过1年的重点购物中心进行竞争力综合评估。
购物中心竞争力评价模型
应用图比特模型，以购物中心载体、客流、营收、业态、租金数据为基础，对苏州市开业超过1年的重点购物中心进行竞争力综合评估。
购物中心竞争力排名
从评估的结果来看，圆融时代广场、印象城等五家购物中心排名苏州购物中心TOP5。从五家购物中心开发主体的性质来分，两个国企项目、两个外资项目和一家国内上市企业，圆融时代广场、邻瑞广场分别配置有外资主力店。
购物中心客群大数据分析
经过5年和超过10万份的消费者问卷调研，得出中心城区购物中心消费者客群特征和苏州市大卖场客群的消费特征变化，工业园区购物中心客群类型最为丰富，而相城区、高新区则相对单一。
工业园区购物中心客群大数据分析
工业园区消费客群中有65.6%为本区人口，外区或外来人口中有12.5%来自姑苏区、9.3%来自吴中区；消费者客群大致可分为家庭购物客群，商务社交客群，小资文艺客群和旅游背包客群等。
大卖场客群大数据分析
大卖场客群的消费特征有以下新变化：1、消费者平均年龄有逐年上升趋势；2、卖场的核心辐射范围缩小但营收占比在增大；3、交通方式来看，私家车、电动车占比上升明显；4、购物频次降低趋势明显；5、客单逐年上升，大体量卖场平均客单超过100元。
新格局
轨道交通、移动互联网、大数据、重点商业地产项目成为苏州商贸发展的重要变量，将推动城市商贸业格局的重大变化。苏州商业全面进入轨道交通时代，城市商业空间分布呈现多中心、扁平化、网络化趋势，苏州中心等重大项目的投入使用，将使城市商业格局发生更加深刻的变化，商业领域的竞争也将更加激烈。
新零售
新零售时代，企业将以实体门店、电子商务、移动互联网为核心，通过融合线上线下，实现商品、会员、交易、营销等数据的共融互通，向顾客提供跨渠道、无缝化体验。店铺将融入更多科技元素，实现门店数字化与智能化终端应用，延展店铺时空，构建更加丰富多样的消费场景。新商业和新零售、新制造，把虚拟的技术与现实的物资结合起来，整体性提高全社会生产效率。
新消费
80、90后，我们称为Y一代和中产阶段消费升级，将成为核心消费力量；新消费群体将更加擅长使用社交媒体，审美更加时尚化、个性化和注重品质消费。
“新消费时代”下的消费升级
“新消费时代”下的消费升级将向体验和细分的双维演进：一是以收入增长为核心驱动，生存型必需消费向体验式可选消费的横向延伸；二是以消费偏好变化为核心驱动，传统消费品从粗放式规模增长向个性细分品类崛起的结构性变革的纵向渗透。
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