老厂房改造是伴随着我国进入后工业时代，为解决因产业结构调整、工业腾退所产生的大量闲置厂房问题，而演化出的一种新的产业转型与城市空间再造模式。与上一轮以政府或国有文化企业为主导的园区建设浪潮有所不同，新的产业机遇将更多地赋权予市场，赋能予企业。

一方面，政策驱动加速释放市场空间。以2018年1月北京市发布的《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》为代表，新规首次明确了闲置工业地块的“新增资源”属性。且该类资源存量巨大，据统计，仅北京地区待开发的旧厂房面积就超过2500万平方米。

另一方面，创新驱动商业模式迭代升级。目前，工业地产转型的主要模式包括三种模式。

1.休闲商业集聚型

以老旧空间内装改造和休闲业态植入为主，代表项目：北京三里屯酒吧街、上海田子坊。

2.文化展览与贸易集聚型

直接利用原有厂房开阔的空间形态，进行文化艺术品展示，发展艺术品经纪，代表项目：北京798、上海M50等。

3.办公集聚型

厂房空间重构，强化办公功能，并为入驻文化企业提供配套服务的产业孵化器开发模式，代表项目：深圳华侨城OCT-LOFT、杭州易园等

以上三种模式，虽然业态不同，但其本质都还是文化地产，并由于前期“重开发，轻运营”，如今大部分项目，尤其是前两类项目都暴露出了产业形态单一、业态老化、差异化竞争力不足的突出问题。破解问题的关键在还于模式创新，即转“地产+”为真正的“文化+”，升级单一业态集聚区为文化、娱乐体验综合体。

首先，以诚品生活广场为代表的文娱综合体模式已日趋成熟，诚品生活的文化消费类业态占比远远高于传统以购物为主导的传统综合体，以“品质生活”为核心理念打造差异化的文化消费空间。其次，老厂房一般占地面积较大，空间开阔，易于二次开发，且用地成本较低；最重要的是，工业文化及其遗迹因独特的历史故事和空间形态而具有极高的资源稀缺性，体验价值高于一般新建综合体。目前可借鉴项目包括杭州新天地IMAX影院和英国狄更斯世界。

因此，企业必须跳出传统地产开发思维，充分利用工业文化资源，围绕工业文化IP做影视娱乐、休闲餐饮、艺术教育等多元业态演绎，突破盈利瓶颈，实现模式创新。尤其是厂房影院、厂房游乐园等文娱综合体项目，想象空间巨大，必将成为未来投资新标的。

（编辑：林帆）

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